Образец договора аренды с физическим лицом ндфл - Пользование имуществом - Как обратиться - ЮРКОНСУЛЬТАЦИЯ
Суббота, 10.12.2016, 19:35
ЮРКОНСУЛЬТАЦИЯ
Главная | Регистрация | Вход Приветствую Вас Гость | RSS
Меню сайта
Категории раздела
Библиотека юрисконсульта [69]
Соглашения и сделки [21]
Анкетирование населения [67]
Как правильно рассчитываться [85]
Как написать [96]
Служебная корреспонденция [82]
Рекомендательные письма [84]
Претензионные письма [64]
Трудовой контракт [80]
В помощь соискателю [72]
Доверенности и поручения [70]
Протокольная форма [76]
Пользование имуществом [75]
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 107
Статистика

Онлайн всего: 6
Гостей: 6
Пользователей: 0

Главная » Статьи » Пользование имуществом

Образец договора аренды с физическим лицом ндфл

Подоходный налог (НДФЛ 13%) при сдаче квартиры в аренду (внаём) физическим лицом

26.03.2013

Целью сдачи квартиры в аренду (или внаём) является получение дохода. В соответствии с действующим законодательством, данный доход облагается налогом.

В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:

  • Уплачивать НДФЛ в размере 13% как физическое лицо
  • Уплачивать налог по УСН 6% как ИП
  • Оплачивать стоимость патента как ИП
  • С обзором всех вариантов вы можете ознакомиться в соответствующей статье. размещенной на нашем портале.

    А в данной статье мы предлагаем вам рассмотреть вариант уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) со ставкой 13% .

    В качестве плана для статьи мы решили взять структуру, предлагаемую законодателем, то есть рассмотреть каждый элемент налога по порядку.

    В соответствии со ст. 17 НК РФ . налог считается установленным, когда определены налогоплательщики и основные элементы налога: объект налогообложения налоговая база налоговая ставка налоговый период порядок исчисления налога порядок и сроки уплаты налога .

    По этим критериям мы и предлагаем вам рассмотреть НДФЛ.

    1. Налогоплательщики НДФЛ

    Налогоплательщик – это лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате того или иного налога (ст. 19 НК РФ ). Налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации (п. 1 ст. 207 НК РФ ).

    Налоговыми резидентами являются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ ).

    То есть для того, чтобы стать плательщиком НДФЛ . не нужно совершать никаких дополнительных действий, например, регистрироваться в каких-либо органах или получать различные разрешения.

    2. Объект налогообложения

    Объектом налогообложения (ст. 38 НК РФ ) является то, что собственно и будет облагаться налогом. В общем случае это может быть реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход.

    С наличием объекта налогообложения у налогоплательщика и возникает обязанность по уплате налога.

    Объектом налогообложения НДФЛ является доход, как полученный в РФ, так и за её приделами (ст. 209 НК РФ ).

    В соответствии с пп. 4 п. 1 ст.208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся и доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.

    3. Налоговая база

    Налоговой базой является стоимостная или физическая характеристика налогообложения (п.1 ст. 53 НК РФ ).

    Для доходов, полученных от сдачи имущества в аренду . налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов:

  • стандартных (ст. 218 НК РФ )
  • социальных (ст. 219 НК РФ )
  • имущественных (ст. 220 НК РФ ).
  • Возможность получения налоговых вычетов является одним из преимуществ в пользу уплаты НДФЛ . а не налога по УСН. При применении УСН индивидуальный предприниматель утрачивает право на получение вычетов по НДФЛ, т.к. освобождается от уплаты данного налога.

    Перечень налоговых вычетов является слишком длинным, чтобы перечислить их все в данной статье, поэтому остановимся подробнее только на тех, за которыми в последнее время наиболее часто обращаются жители крупных городов.

    Налоговый вычет за оплату обучения

    В соответствии с пп.2 п.1 ст. 219 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение социального налогового вычета в сумме, уплаченной:

  • за свое обучение в образовательных учреждениях
  • за обучение своих детей в возрасте до 24х лет в образовательных учреждениях по очной форме.
  • Для получения данного налогового вычета имеются следующие условия и ограничения:

  • Образовательное учреждение должно иметь соответствующую лицензию или иной документ, подтверждающий статус учебного заведения.
  • Налогоплательщик должен предоставить документы, подтверждающие фактические расходы за обучение (договор, квитанции об оплате).
  • Данный вычет не применяется в случае оплаты обучения за счет средств материнского капитала.
  • При оплате обучения ребенка вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на это обучение, но не более 50 000 рублей на каждого ребенка в общей сумме на обоих родителей (то есть фактически можно получить 50.000*13%=6.500, 13% - ставка по НДФЛ).
  • При оплате своего обучения вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но в совокупности все налоговые вычеты в налоговом периоде не могут составлять более 120.000 рублей в налоговом периоде (то есть фактически можно получить 120.000*13%=15.600, 13% - ставка по НДФЛ).
  • При получении социального налогового вычета за оплату обучения ребенка также стоит обратить внимание на следующий нюанс. Часто в квитанциях об оплате в качестве плательщика указывается ребенок, а право на налоговый вычет имеет только налогоплательщик, то есть родитель. В данном случае следует оформить доверенность в подтверждение того, что ребенок оплатил обучение именно по поручению своего родителя.

    Налоговый вычет на приобретение жилья

    В соответствии с пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на:

  • новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них
  • погашение процентов по целевым кредитам, израсходованным на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них.
  • Общий размер данного вычета не может превышать 2 млн. рублей  без сумм, направленных на погашение процентов (то есть фактически можно получить 2.0000.000*13%=260.000, 13% - ставка по НДФЛ, расчет без учета процентов).

    Обращаем ваше внимание на то, что данный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику только одни раз .

    Для получения налогового вычета за приобретение жилья потребуется предоставить в налоговый орган следующие документы:

  • письменное заявление о предоставлении вычета
  • договор о приобретении квартиры
  • акт о приеме квартиры
  • иные документы, подтверждающие право собственности
  • платежные документы, подтверждающие факт произведения оплаты
  • налоговая декларация.
  • Данный вычет не применяется в случае оплаты расходов на приобретения жилья за счет средств материнского капитала.

    Налоговый вычет при продаже жилья

    При продаже недвижимости вы получаете доход, который подлежит обложению НДФЛ. Но в соответствии с пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ. налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, находившихся в собственности менее 3х лет. Размер данного вычета не превышает 1 млн. рублей.

    То есть при расчете налога из суммы, которую вы получили от сделки, можно вычесть 1 млн. и уплатить налог с оставшейся суммы. Если вычет больше, либо равен сумме дохода, то уплачивать налог, соответственно не нужно.

    Напоминаем, что доходы, полученные от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, не подлежат налогообложению НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ ).

    4. Налоговая ставка

    В п. 1 ст. 53 НК РФ содержится довольно тяжелое определение налоговой ставки: Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы . Можно сказать, что это то значение, на которое нужно умножить доход, чтобы получить саму сумму налога.

    Для доходов от сдачи имущества, в соответствии со ст. 224 НК РФ . применяется налоговая ставка 13% .

    5. Налоговый период

    Налоговый период – это период времени, по окончании которого определяется налоговая база, и исчисляется сумма налога к уплате.

    Налоговым периодом по НДФЛ является календарный год (ст. 216 НК РФ ).

    6. Порядок исчисления и уплаты налога

    Гражданам, работающим в коммерческих организациях или служащим в гос.органах, нет необходимости самостоятельно рассчитывать сумму налога и подавать декларацию в налоговые органы. За них это делает работодатель, исполняющий свои обязанности налогового агента .

    Но если вы сдаете квартиру внаём, то исчислять сумму налога, подавать декларацию у уплачивать налог вам придется самостоятельно .

    Обращаем ваше внимание, что здесь мы упомянули именно наём . Так как по договору найма квартира сдается гражданам (п. 1 ст. 671 ГК РФ ), а по договору аренды - юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ ).

    Юридическое лицо при заключении договора аренды будет являться для вас налоговым агентом (в соответствии с п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ ).

    Кто же такие налоговые агенты?

    В соответствии с п. 1 ст. 24 НК РФ. налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

    Таким образом, если вы сдаете квартиру юридическому лицу . то рассчитывать и платить налог самостоятельно вам не придется. Обращаем ваше внимание, что это ни в коем случае не значит, что вы не будете уплачивать налог. Налог будет удерживаться именно из суммы причитающейся вам арендной платы. П. 9 ст. 226 НК РФ прямо запрещает уплату налога из средств налогового агента.

    Если по каким-либо причинам налоговый агент не будет иметь возможности удержать у вас сумму налога, то он обязан сообщить об этом вам и налоговому органу не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли обязательства по уплате налога (п. 5 ст. 226 НК РФ ).

    Для тех наймодателей, кто собирается (или уже сдает) свою квартиру гражданам, мы расскажем о том, как рассчитать НДФЛ самостоятельно.

    Самостоятельный расчет НДФЛ

    В соответствии со ст. 228 НК РФ. физические лица, получающие вознаграждения от физических лиц на основе договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, самостоятельно исчисляют суммы налога . подлежащие уплате в соответствующий бюджет, а также обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию .

    Сумма налога определяется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 225 НК РФ ).

    То есть применительно к арендной деятельности сумму налога можно определить по следующей формуле:

    Н=(Д - В)*13%, где

    Н - сумма налога, подлежащая уплате

    Д - сумма дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду (наем)

    В - сумма вычетов, которые вы имеете право получить в соответствии с НК

    13% - ставка, по которой облагаются доходы от сдачи имущества в аренду.

    7. Сроки уплаты налога и подачи декларации

    Налогоплательщики, на которых в соответствии со ст. 228 НК РФ возложена обязанность предоставлять в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию, должны это сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

    Налог должен быть уплачен также не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ ).

    Несколько слов про налоговую декларацию

    Форма налоговой декларации по НДФЛ утверждена Приказом ФНС от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760@.

    Ответственность за непредоставление налоговой декларации предусмотрена ст. 119 НК РФ. штраф в размере 5% неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей .

    Резюме

    Как видно, расчет НДФЛ при сдаче в аренду (наём) квартиры не представляет особой сложности. Особенно если сравнивать его с налогами, уплачиваемыми юридическими лицами и ИП от различных видов деятельности.

    Для расчета НДФЛ не требуется ведения специализированного учета, достаточно только иметь документы, подтверждающие получение оплаты.

    Если же сравнивать НДФЛ и УСН (6%), то в каждом из этих режимов налогообложения есть как свои плюсы, так и минусы. Конечно, ставка 6% меньше, чем 13%. Но применять УСН 6% могут только ИП, а значит, необходимо регистрироваться в качестве ИП. Затем потребуется вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать за себя страховые взносы. К тому же индивидуальный предприниматель не имеет право на вычеты по НДФЛ (т.к. данный налог он не уплачивает).

    При принятии решения о выборе режима налогообложения мы рекомендуем вам проанализировать особенности УСН 6% и НДФЛ 13% с точки зрения именно ваших условий ведения деятельности.

    Читайте в других наших статьях:

    Аренда помещения у физического лица - не СПД

    Предприятие, работающее на общей системе налого­обложения и являющееся плательщиком НДС, арендует помещение у физлица - не работника предприятия и не СПД. Возникают ли у предприятия валовые расходы и если да, то какими первичными документами они подтверждаются? Кто (предприятие или физлицо) и когда должен перечислять в бюджет налог с доходов физлиц (далее — НДФЛ)?

    Заключение договора аренды

    Для начала разберемся, имеет ли право физлицо - не СПД (далее — гражданин) сдавать в аренду недвижимое имущество (далее — недвижимость). Гражданин в соответствии с Гражданским кодексом Украины от 16.01.03 г. № 435-IV (далее —ГКУ) имеет право заключать гражданско-правовые соглашения, не противоречащие законодательству Украины, и подписывать акты выполненных работ. Об этом говорит Госкомпредпринимательства в своем письме от 29.11.2006 г. № 8580. С этим не спорит и ГНАУ (письмо ГНАУ от 11.10.05 г. № 9777/6/17-2316):

    сдача в аренду собственной недвижимости может осуществляться физическими лицами как в пределах предпринимательской деятельности, так и путем выполнения норм пункта 9.1 статьи 9 Закона (без регистрации арендодателя как субъекта предпринимательской деятельности) по их выбору. Порядок налогообложения полученных от сдачи в аренду недвижимости доходов будет зависеть от содержания заключенного договора.

    То есть сдавать в оперативную аренду недвижимость, принадлежащую ему на правах собственности, гражданину не запрещено. Причем, как сам объект аренды недвижимости (будет это квартира или промышленный комплекс), так и площадь сдаваемой недвижимости законодательно не ограничиваются.

    В соответствии с п. 2 ст. 813 ГКУ арендовать жилое помещение предприятие может только для проживания в нем своих сотрудников, хотя ГНАУ и разрешает плательщику налога - юридическому лицу отнести в состав своих валовых расходов арендную плату, внесенную за квартиру физлицу (письмо ГНАУ от 19.11.2004 г. № 10516/6/15-1116). Порядок предоставления в пользование работнику жилья, арендованного пред­приятием, и вопросы налогообложения его (работника) дополнительного блага подробно рассматривался в «ШБ» № 01-02/2007. В связи с этим в данной статье мы эти вопросы не рассматриваем.

    Размер арендной платы за пользование недвижимостью, принадлежащей гражданину, устанавливается сторонами, то есть арендодателем и арендатором, в договоре аренды (ст. 762 ГКУ). Плата за пользование имуществом по договору аренды может вноситься как в денежной, так и в натуральной, форме ежемесячно, если иное не установлено законом или договором.

    В соответствии со ст. 765 ГКУ арендодатель обязан передать арендатору имущество в аренду в срок, определенный сторонами в договоре аренды.

    В соответствии с нормами ст.ст. 793 и 794 ГКУ заключаемый договор аренды здания, иного капитального сооружения или его отдельной части сроком на три года и более подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации (изменения относительно увеличения срока договора аренды с одного года до трех внесены Законом Украины от 20.12.06 г. № 501-V «О внесении изменений в Гражданский кодекс Украины относительно нотариального заверения и государственной регистрации договора найма здания»).

    Теперь рассмотрим, обязательно ли нотариально заверять договор, заключенный с гражданином, если срок аренды менее трех лет. Подпункт 9.1.4 Закона Украины от 22.05.03 г. № 889-IV «О налоге с доходов физлиц» (далее — Закон № 889) обязывает нотариально заверять договор аренды только в случае, если арендатором выступает физлицо - не СПД. То есть в случае если физлицо не СПД является арендодателем, а договор аренды заключен на срок до трех лет, нота­риально заверять такой договор не надо.

    В соответствии со ст. 210 ГКУ договор аренды здания, сооружения или помещения начинает действовать с момента его государственной регистрации (ст. 794 ГКУ определяет срок договора, когда такой договор подлежит государственной регистрации, — три года и более). Госрегистрация договора аренды проводится на основании «Временного порядка государственной регистрации сделок», утвержденного постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 671, и осуществляется путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с нотариальным заверением договора аренды. Размер платы за внесение записи в госреестр — 17 грн. Размер госпошлины за нотариальное заверение договора аренды составляет 1 % от суммы договора. Причем в соответствии с п. 51 «Инструкции о порядке исчисления и взимания государственной пошлины», утвержденной приказом ГНАУ от 22.04.93 г. № 15:

    За заверение договоров, платежи за которые производятся периодически (например, по договорам аренды имущества), сумма, с которой исчисляется и платится государственная пошлина, определяется исходя из общей суммы платежей за договор за все время его действия. Если договор заключен на неопределенный срок, то пошлина исчисляется и платится исходя из общей суммы платежей по договору, но не более, чем за три года.

    Кто, арендатор или арендодатель, платит в этом случае госпошлину, стороны определяют в договоре аренды.

    Бухгалтерский учет операций аренды

    Полученная в оперативную аренду недвижимость учитывается предприятием на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы» по балансовой (остаточной) или первоначальной стоимости, которая указывается арендодателем в договоре аренды (п. 8 П(С)БУ 14 и «Инструкция о применении Плана счетов бухучета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций» № 291).

    Порядок учета арендной платы у арендатора определен в п. 9 П(С)БУ 14. Арендная плата, то есть расходы, связанные с оплатой арендных услуг, отражается на затратных счетах.

    Налогообложение арендной платы

    Налог на прибыль. Передача гражданином объекта оперативной аренды арендатору – предприятию не вызывает никаких последствий в налоговом учете предприя­тия. Это правило установлено пп. 8.5.1 и пп. 7.9.6 Закона Украины от 28.12.94 г. № 334/94-ВР «О налогообложении прибыли предприятий» (далее — Закон № 334).

    Предприятие должно четко определить, для каких целей (производственных или непроизводственных) оно арендует помещение. Если для непроизводственных, то ни о каких валовых расходах речи быть не может.

    А если предприятие арендует помещение для своих производственных целей, но у неплательщика налога на прибыль (гражданина), то порядок налогообложения арендных платежей в соответствии с абз. 2 пп. 7.9.6 Закона № 334 относится к особому виду, и арендатор-предприятие может включить в свои валовые расходы сумму арендной платы исключительно по начислению. Валовые расходы возникнут только в момент подписания акта выполненных услуг. Поэтому в случае предварительной оплаты, например, за весь срок аренды, эти затраты не попадут в валовые расходы предприятия.

    Особое внимание следует уделить оформлению первичного документа, подтверждающего факт получения данной услуги предприятием. ГНАУ в своем письме от 28.12.05 г. № 1177/10/31-106 настаивает на том, что основанием для включения суммы арендной платы в состав валовых расходов арендатора является наличие акта приема-сдачи предоставленных услуг (в соответствии с договором аренды), который должен содержать все требования первичного документа, приведенные в ст. 9 Закона Украины от 16.07.99 г. № 996-XIV «О бухучете и финансовой отчетности в Украине» (далее — Закон № 996). ГНАУ в своем письме от 18.08.04 г. № 9127/5/17-3116 также сообщает, что с целью нало­гообложения термин «справедливая стоимость» и «рыночная стоимость», используемые в национальных стандартах в вопросах оценки имущества, приравниваются к термину «обычная цена» в соответствии с пп. 1.20.5 Закона № 334.

    НДФЛ. В соответствии с пп. 9.1.2 Закона № 889 налоговым агентом плательщика налога - арендодателя (гражданина) при начислении дохода от аренды недвижимости является арендатор, то есть предприятие, арендующее помещение. Тем же пп. 9.1.2 Закона № 889 оговорено, что объект налогообложения определяется, исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. «Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физлиц» утверждена постановлением КМУ от 20.11.03 г. № 1787.

    Госкомпредпринимательства считает, что коэффициент минимальной стоимости месячной арендной платы, устанавливаемый органом местного самоуправления в соответствии с функциональными и качественными показателями недвижимого имущества, касается исключительно собственности, которая находится на балансе коммунальных предприятий, а не собственности граждан (письмо Госкомпредпринимательства от 09.11.04 г. № 7812).

    Во время выплаты гражданину арендной платы предприятию необходимо удержать НДФЛ за счет выплачиваемой арендодателю арендной платы по ставке 15 % (пп. 9.1.5 ст. 9 Закона № 889) и перечислить в бюджет в день такой выплаты. Доход облагается налогом окончательно, то есть арендодатель, который не является СПД, никаких деклараций относительно дохода в виде арендной платы, полученной от налоговых агентов, не подает.

    В соответствии с пп. 18.2 Закона № 889 обязанность плательщика налога относительно подачи декларации считается выполненной, если он получал доходы исключительно от налоговых агентов, обязанных подавать отчетность относительно этого налога в установленном порядке. Арендатор-предприятие сумму начисленной и выплаченной арендной платы и удержанный и перечисленный с суммы арендной платы НДФЛ указывает в своем отчете по форме 1ДФ, утвержденной приказом ГНАУ от 29.09.03 № 451 (далее — форма 1 ДФ) с признаком дохода «08». Пенсионный фонд в своем письме от 27.02.04 г. № 1852/04 разъяснил, что поскольку суммы дохода, полученного от предоставления имущества в аренду, не являются зарплатой, а также не связаны с выполнением работ (услуг), то страховые взносы на указанные суммы не начисляются и не уплачиваются как с лиц, являющихся работниками предприятия, так и за лиц, не являющихся таковыми. Аналогичные выводы можно сделать и по всем другим взносам в социальные фонды. ГНАУ в своем письме от 28.12.2006 г. № 24725/7/15-0317 еще раз проинформировала налогоплательщиков о том, что, НДФЛ попадает в валовые расходы в составе общей суммы выплаченного по договору вознаграждения: налогоплательщик имеет право включить в состав валовых расходов в полном объеме стоимость оплаченных услуг, в частности, уплаченных физическому лицу, при условии надлежащего документального оформления таких расходов, связи этих расходов с его хозяйственной деятельностью. При этом расходы налогоплательщика в уплату налога с доходов физических лиц при осуществлении оплаты услуг в соответствии с Законом повторно не относятся в состав его валовых расходов.

    Оплата коммунальных услуг

    Если предприятие переоформит договоры на получение услуг связи и коммунальных услуг «на себя» на период действия договора аренды, то оно будет получателем данных услуг и проблем ни со своими валовыми затратами, ни с удержанием НДФЛ (нет объекта налогообложения) у него не возникнет. Единственное, что тарифы на услуги для предприятия и физлица отличаются в сторону увеличения для предприятия.

    Если же предприятие-арендатор компенсирует арендодателю-гражданину коммунальные платежи, то в этом случае такие компенсационные выплаты также подлежат обложению НДФЛ (для целей налогообложения в соответствии с п. 1.2 Закона № 889 к доходу приравниваются любые активы, полученные плательщиком или начисленные в его пользу). При выплате арендодателю компенсационных выплат (независимо от того, что затем арендодатель оплатит компенсированные предприятием суммы коммунальным предприятиям) предприятие обязано удержать за счет арендодателя НДФЛ по ставке 15 % и перечислить его в бюджет в день выплаты арендодателю таких сумм.

    При этом для целей удержания НДФЛ не будет иметь значения, оплачиваются услуги непосредственно арендодателю или перечисляются арендатором по договору аренды коммунальным службам и предприятию связи, поскольку в этом случае оплата услуг начисляется в пользу арендодателя. Включение компенсационных выплат в валовые расходы предприятия также проблематично, ибо в этом случае предприятие платит по счетам физлица.

    Сдача в аренду нежилого помещения. Налогообложение физического лица - арендодателя

    Кто-то из великих миллиардеров когда-то сказал: «Бизнесом занимается только тот, кому нечего сдать в аренду». Сдача в аренду своего имущества была, есть и будет всегда, наиболее безопасным и популярным средством для ведения бизнеса, как в нашей стране, так и за рубежом. В данной публикации рассмотрим нюансы, возникающие при налогообложении у физического лица, в том случае, когда оно сдает в аренду принадлежащее ему нежилое помещение.

    В статье будут рассморены варианты, когда арендодатель выступает в разных статусах, от которых зависит его налогообложение. А именно, арендодатель может быть:

    1. Обычным физическим лицом непредпринимателем.
    2. ФЛП на едином налоге.
    3. ФЛП на общей системе налогообложения.

    Общие вопросы заключения договора аренды

    В статье 793 Гражданского Кодекса Украины (далее ГКУ) изложены два обязательных условия для заключения любого договора аренды недвижимости физическим лицом на территории Украины, вот они:

  • Договор аренды здания или его части, другого капитального сооружения заключается исключительно в письменной форме. Любая другая форма заключения договора ведет к тому, что договор признается не действительным.
  • В случае, когда договор аренды (найма) такой недвижимости заключается на срок более 3-х лет, то его обязательно должен заверить нотариус и внести в специальный реестр имущества, находящегося в аренде.
  • Минимальная арендная плата. Что это такое и на что она влияет?

    Помимо этого, органы местного самоуправления ежегодно устанавливают минимальную арендную плату за 1 м² нежилых помещений. Это предусматривает подпункт 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового Кодекса Украины (далее НКУ). Она зависит от многих факторов, таких, например, как место расположения этого объекта, его физическое состояние, историческая ценность и пр. Перед заключением договора аренды желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату на уровне не ниже, чем предусматривает этот документ.

    Варианты заключения договора аренды физическим лицом с различными юридическими статусами

    Теперь непосредственно о заключении договора аренды физическим лицом. Такой договор любое физическое лицо может заключать в двух юридических статусах. Прежде всего, как зарегистрированный субъект предпринимательской деятельности, имеющий статус плательщика определенной категории и просто как физическое лицо плательщик налогов на общих основаниях. Рассмотрим каждый из вариантов отдельно.

    Физическое лицо, не зарегистрированное как субъект предпринимательской деятельности

    Если договор аренды нежилого помещения, заключается физическим лицом, резидентом, то какие либо другие ограничения, кроме оговоренных выше отсутствуют. Т.е. сдавать в аренду можно помещение любой площади, главное чтобы права собственности на это имущество были документально подтверждены.

    Налогообложение таких доходов у физического лица будет происходить по ставке, предусмотренной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ или, попросту 15% (хотя, возможны варианты применения и повышенной ставки - 17%).

    Подпунктом 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 также предусмотрено, что налоговым агентом, который отвечает за начисление и уплату налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в бюджет является арендатор, т. е. тот кто выплачивает арендную плату такому физическому лицу. Поэтому, арендатор начисляет, удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ за счет средств, выплачиваемых в виде арендной платы, по ставке 15%. Конечно же, это относится только к тем арендаторам, которые являются юридическими лицами или физическими лицами предпринимателями.

    Однако, нужно обратить внимание на то, что такое физическое лицо (арендодатель) по итогам года будет обязано подать декларацию об имущественном состоянии и доходах, где указать суммы арендной платы и других полученных доходов. Если в каком либо из месяцев совокупный доход такого физического лица превысит размер десяти минимальных заработных плат (на данный момент это 12 180 грн.), то сумма такого превышения будет облагаться по повышенной ставке — 17%, а НДФЛ придется доплатить.

    Физическое лицо — субъект предпринимательской деятельности на общей системе налогообложения

    В этом случае какие-то дополнительные ограничения так же отсутствуют, а налогообложение будет происходить по аналогичным с предыдущей ситуацией ставкам. Разница заключается только в том, что арендатор (юр лицо или ФЛП) теперь не является налоговым агентом а также в том, что сумму дохода ФЛП может уменьшить на сумму расходов. Никаких налогов из арендной платы он не удерживает, а выплачивает всю сумму, которая предусмотрена договором аренды без удержания НДФЛ. Окончательно налогообложение этих сумм происходит у арендодателя, который включает полученные суммы арендной платы в свой совокупный налогооблагаемый доход при подаче декларации об имущественном состоянии и доходах по итогам отчетного периода (при этом не забывает применять необходимую ставку налога).

    Физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, плательщик единого налога

    Начать нужно с того, что подпункт 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 НКУ устанавливает общее ограничение для этой категории плательщиков. Оно касается площади сдаваемого в аренду нежилого помещения, которая не должна превышать 300 м².

    Как известно глава 291 НКУ предусматривает 4 группы для физических лиц плательщиков единого налога, поэтому рассмотрим каждую группу в отдельности:

  • І группа. Согласно подпункту 1 пункта 291.4 статьи 291 НКУ, плательщики этой категории могут оказывать только бытовые услуги населению. В перечне бытовых услуг, который приведен в пункте 291.7 НКУ, предоставление имущества в аренду отсутствует. Поэтому плательщик единого налога первой группы не имеет права сдавать жилье в аренду.
  • II группа. Согласно подпункта 2 статьи 291.4 статьи 291 НКУ, для таких плательщиков установлено дополнительное ограничение. Они могут сдавать в аренду нежилые помещения, площадью не более 300 м², однако, опять таки либо населению, либо таким же плательщикам единого налога. Поэтому, если арендатор находится на общей системе налогообложения, то он не сможет арендовать у такого предпринимателя нежилое помещение, даже если площадь его будет менее 300 м².
  • III и V группы. Здесь дополнительные ограничения отсутствуют. Нежилые помещения такие плательщики могут сдавать в аренду кому угодно, независимо от выбранной ими системы налогообложения, главное чтобы площадь их не превышала 300 м².
  • Независимо от того к какой группе будет принадлежать арендодатель, налогообложение сумм арендной платы будет происходить по общим правилам, предусмотренным для каждой из групп. Прежде всего, все они обязаны включить полученные суммы арендной платы в доход плательщика единого налога. II группа заплатит фиксированную ставку, установленную органами местного самоуправления. III и V группы уплатят с этих сумм от 3 до 7% и НДС в зависимости от способа уплаты единого налога выбранного ими.

    При поддержке: Кризис больно ударил по вашему бизнесу? Решили ликвидировать фирму, но не хотите проходить долгую процедуру закрытия? Компания selvana http://www.selvana.ru/regliq/ поможет ликвидировать предприятия надежно и в сжатые сроки.

    О Дмитрий Дрючин

    Дмитрий Дрючин написал 38 статей в своем блоге.

    Аренда имущества работников и других физических лиц

    1. Как оформить договор аренды имущества с работником или другим физлицом.

    2. Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды.

    3. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица.

    Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов. К «стандартному» имуществу, без которого ведение бизнеса в настоящее время практически невозможно, относится, например, офисная техника, компьютеры, телефоны. Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.д. Список используемого имущества может быть самым разнообразным в зависимости от масштабов и специфики бизнеса. При этом далеко не все организации могут позволить себе приобретать все необходимое в собственность, а многие просто не видят в этом смысла (лишние затраты на содержание, налог на имущество и т.д.). Гораздо удобнее воспользоваться чужим имуществом, например, взять в аренду. Если арендодатель – юридическое лицо или ИП, то сложностей с оформлением договора и учетом арендных расходов, как правило, не возникает. А вот если арендодателем выступает ваш сотрудник или другое физическое лицо . нужно быть готовым к определенным нюансам в оформлении сделки, налогообложении и учетном отражении, о которых пойдет речь в этой статье.

    Документальное оформление аренды имущества физического лица

    Если Вы арендуете имущество у физического лица, то порядок документального оформления такой сделки, а также налогообложения по ней не зависит от того, является это физлицо сотрудником или нет . Аренда имущества физлица оформляется договором, согласно которому арендодатель (физлицо) обязуется предоставить арендатору (организации или ИП) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

  • Форма договора аренды – письменная, поскольку одной из сторон является юридическое лицо (ИП) (ст. 609 ГК РФ).
  • Срок аренды – устанавливается договором по соглашению сторон. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
  • . Обратите внимание: Если договор аренды здания или сооружения заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать данной процедуры, в договоре необходимо четко прописать срок аренды, не превышающий года.

  • Объект аренды – в обязательном порядке должен быть установлен в договоре.
  • Кроме того, в договоре необходимо прописать все основные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды признается недействительным (ст. 607 ГК РФ). Например, если объектом аренды является автомобиль, необходимо указать все его основные характеристики: марку, модель, год выпуска, регистрационный номер, номер ПТС и т.д. Если передаче подлежит помещение – его адрес, площадь, состав, приложить схему.

    . Обратите внимание: при составлении договора аренды у арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие его право собственности на передаваемое имущество. Если арендодатель не является собственником имущества, он должен предоставить документы, дающие ему право совершать сделки по передаче в аренду имущества от имени собственника.

  • Арендная плата – размер, порядок и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Если порядок и сроки внесения арендной платы в договоре не определены, они принимаются как порядок и сроки, действующие в отношении аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
  • Обязанности сторон – определяются договором. По умолчанию (если другое не установлено в договоре) капитальный ремонт имущества, являющегося объектом аренды, осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор.
  • Аренда автомобиля – в договоре необходимо прописать характер аренды: с экипажем или без экипажа.
  • Аренда автомобиля с экипажем предполагает, что арендодатель не только предоставляет свое транспортное средство во временное владение и пользование, но еще и оказывает услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Аренда без экипажа, соответственно, предполагает только предоставление транспортного средства во временное владение и пользование (ст. 642 ГК РФ). В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возлагается на арендодателя, а по договору аренды без экипажа – на арендатора (ст. 634, 644 ГК РФ). В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов.

    При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров :

    Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи. В акте нужно перечислить все основные характеристики объекта аренды, его недостатки, повреждения и т.д. поскольку после заключения договора ответственность за содержание арендованного имущества в надлежащем состоянии ложится на арендатора. Возврат имущества из аренды оформляется актом возврата.

    НДФЛ с доходов физического лица от сдачи имущества в аренду

    Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов) или 30% (для нерезидентов ) (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Независимо от того, состоит арендодатель в трудовых отношениях с арендатором или нет, организация-арендатор является налоговым агентом. Поэтому именно арендатор должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с арендной платы при ее фактической выплате физлицу (п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ). Кроме того, организация-арендатор обязана предоставить в налоговую инспекцию по итогам года сведения по форме 2-НДФЛ в отношении доходов арендодателя.

    В справке 2-НДФЛ доходы физлица от сдачи в аренду имущества отражаются с кодом «2400». В том случае, если заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, в справке отражаются отдельно: арендная плата с кодом «2400», а также плата за услуги по управлению и технической эксплуатации с кодом «2010» (Приложение 3 к Приказу ФНС России от 17.11.2010 № ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников»).

    . Обратите внимание: включение в договор аренды имущества с физическим лицом условия о том, что арендатор не является налоговым агентом и арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ с арендной платы в бюджет, противоречит налоговому законодательству РФ. Поэтому независимо от наличия такого условия, организация-арендатор признается налоговым агентом по отношению к арендодателю-физлицу . то есть ответственность за полноту и своевременность уплаты НДФЛ с арендной платы полностью лежит на организации. В случае неисполнения своих обязанностей как налогового агента организация может быть привлечена к ответственности по ст. 123 НК РФ (штраф в размере 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет). Такой позиции придерживается Минфин РФ в письмах  от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.

    Страховые взносы с арендной платы физическому лицу

    Арендная плата, выплачиваемая сотруднику или другому физическому лицу по договору аренды имущества, не облагается страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ), а также взносами на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

    Однако если Вы заключили с физлицом договор аренды транспортного средства с экипажем, то помимо арендной платы по нему предусматривается плата физлицу за услуги по управлению. Вторая составляющая оплаты (за услуги) с правовой точки зрения относится к выплатам физическому лицу по договору гражданско-правового характера, предметом которого является оказание услуг. Поэтому с суммы оплаты физлицу за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации организация должна начислить страховые взносы в ПФР, ФОМС, ФСС (на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством) (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ). Страховые взносы в ФСС в части страхования от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний уплачиваются в том случае, если это предусмотрено в самом договоре аренды транспортного средства с экипажем.

    Организации, применяющие общую систему налогообложения имеют право учесть арендные платежи за арендуемое имущество в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие расходы должны быть экономически обоснованы и подтверждены документально. Для документального подтверждения расходов достаточно договора аренды и акта приема-передачи. То есть составлять ежемесячные акты об оказанных услугах не требуется, если их составление прямо не предусмотрено договором аренды (Письма Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764).

    . Обратите внимание: Налогоплательщики, использующие метод начисления, учитывают арендную плату в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

    Кроме самой арендной платы арендатор может уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по ремонту арендованного имущества (текущему и капитальному), если обязанность по такому ремонту возложена на него по договору аренды (пп. 1 и 2 ст. 260 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.05.2008 № 03-03-06/1/339). Помимо этого к налоговому учету могут быть приняты и расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества, например, расходы на содержание автомобиля. используемого по договору аренды: на ГСМ, стоянку, страхование (если договором аренды обязанность по страхованию возложена на арендатора).

    Плательщики УСН также могут учитывать в составе расходов арендные платежи за пользование имуществом (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). При этом датой принятия к налоговому учету таких расходов будет являться дата их фактической оплаты, то есть дата выплаты арендной платы за истекшие периоды.

    Что выгоднее: компенсация за использование личного транспорта или аренда автомобиля сотрудника

    О том, как оформить компенсацию за использование личного транспорта работнику. а также о налогообложении компенсационных выплат я писала в предыдущих статьях. Теперь, когда мы разобрались с порядком налогообложения арендной платы по договору аренды имущества физлиц, предлагаю сравнить, что же выгоднее для работодателя: выплачивать компенсацию за использование личного автомобиля сотруднику или заключить с ним договор аренды автомобиля. Результаты сравнения представлены в табличке:

    Источники: moskvarenta.ru, dtkt.com.ua, byhgalter.com, buh-aktiv.ru

    Категория: Пользование имуществом | Добавил: menakleon (14.06.2015)
    Просмотров: 939 | Рейтинг: 0.0/0
    Всего комментариев: 0
    avatar
    Вход на сайт
    Поиск
    Copyright MyCorp © 2016
    Бесплатный конструктор сайтов - uCoz