Новости от партнеров

Договор об оплате коммунальных услуг

___________________ __ ____________ 20__ г.

__________ "_______________", в лице ___________________________, действующего на основании ______________, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, ____________ "______________", в лице _____________________________, действующего на основании __________________, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, и ____________ "______________", в лице _____________________________, действующего на основании __________________, именуемое в дальнейшем "Коммунальная организация", с третьей стороны, вмести именуемые "Стороны", а по отдельности "Сторона", на основании заключенного между Арендодателем и Арендатором Договора аренды от __ _________ 20__ г. N ______, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1. Арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги и иные платежи, связанные с владением и пользованием арендованным помещением, Коммунальная организация обязуется принимать эти платежи, а Арендодатель создавать необходимые условия для надлежащего исполнения Арендатором и Коммунальной организацией своих прав и обязанностей в соответствии с условиями настоящего Договора.

Анонсы

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

На наш взгляд, заключение договора или соглашения о возмещении арендатором сверх арендной платы расходов по уплате арендодателем налогов неправомерно.

Обоснование вывода:

По определению договора аренды, данному в ст. 606 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендная плата рассматривается как плата за пользование имуществом, которую арендатор обязан вносить своевременно в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ ).

Каких-либо иных платежей непосредственно по арендным обязательствам ГК РФ не предусматривает.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев, когда применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Соответственно, стороны могут согласовать размер арендной платы исходя из принимаемых ими обеими данных, она может включать в себя компенсацию каких-либо расходов арендодателя (или не включать никаких).

Определения понятия "коммунальные услуги" законодательство не содержит. На практике под "договорами на коммунальные услуги" понимают широкий спектр договоров, относящихся к описанным ГК РФ договорам купли-продажи, подряда, услуг, необходимым как для поддержания зданий, строений в надлежащем техническом состоянии, так и для обеспечения жизнедеятельности в этих зданиях и строениях. Так, согласно Государственному стандарту РФ ГОСТ Р 51929-2002 "Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения", введенному в действие постановлением Госстандарта РФ от 20.08.2002 N 307-ст, к жилищно-коммунальным услугам относятся услуги по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды.

В силу п. 2 ст 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Другими словами, по общему правилу арендатор самостоятельно несет расходы на коммунальные услуги в арендуемом помещении.

Тем более очевидным представляется, что расходы на обеспечение своей деятельности он должен нести самостоятельно.

Однако на практике, если арендатор, ввиду специфики предмета и правового регулирования какого-либо договора на коммунальные услуги, не имеет возможности заключить его самостоятельно (например, по договору на поставку тепловой энергии абонентом может являться только лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий теплоэнергию (постановление Президиума ВАС от 08.12.1998 N 5905/98), зачастую договоры на коммунальные услуги заключает арендодатель, но в интересах арендаторов. И если условие о том, что компенсация платежей арендодателя по таким договорам входит в состав арендной платы, не установлено договором аренды, то арендатор обязан возместить его сверх арендной платы, поскольку по определению она устанавливается только за пользование арендованным имуществом. Обязанность возмещения таких расходов вытекает из того, что в противном случае у арендатора появлялось бы неосновательное обогащение - сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. При этом возмещение таких расходов не рассматривается как оплата услуг, оказанных арендатору (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 г. N 7349/99).

Очевидно, что налоговые обязательства не входят в состав коммунальных услуг и, следовательно, не подлежат возмещению в их числе.

Как устанавливает ст. 57 Конституции РФ, каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Данную норму повторяет п. 1 ст. 3 НК РФ. а другие нормы НК РФ развивают это положение.

Согласно п. 1 ст. 8 НК РФ под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

В соответствии с п. 1 ст. 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

По смыслу данных норм обязанность уплачивать налоги является индивидуальной для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе и по договору. Каждый налогоплательщик должен самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять оплату налогов (определение КС РФ от 22.01.2004 N 41-О).

Безусловно, как уже говорилось выше, в состав цены договора могут быть включены любые расходы сторон, в частности и расходы по уплате налогов (в качестве примера можно привести НДС, выделяемый в цене товара в соответствии с законом), однако они именно входят в состав цены (а не оплачиваются сверх нее) и никто не может требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных им налогов иначе, как предложив приобрести свой товар, работу или услугу.

Соответственно, налоговые органы приходят к выводу, что в случае, если договор аренды или соглашение к нему содержат условия о возмещении сумм налоговых платежей сверх арендной платы, то "такие расходы не могут уменьшать налогооблагаемую базу у организации-арендатора, так как организация-арендатор не имеет правовых оснований для их осуществления" (смотрите, например, письма Управления МНС по Московской области от 29.11.2004 N 03-42/22557, от 03.02.2005 N 21-27/28632).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Пенкин Вадим

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Горячие новости

Коммунальные услуги и компенсации в договорах аренды: оформление и учет Аналитические материалы

Понятно, что ни один арендодатель такого количества лицензий не будет иметь. Да и вообще, как правило, он не является поставщиком тех же электроэнергии, тепла, газа либо воды в понимании специального законодательства, регулирующего соответствующую деятельность .

По сути, арендодатель является  потребителем данных услуг, который желает перевыставлять их стоимость для оплаты арендаторам как реальным их потребителям . Например, в соответствии с Правилами № 28, арендодатель выступает в роли основного потребителя электроэнергии, а арендатор — субпотребителя. При этом потребитель не лишен права отпускать энергию субпотребителям.

Конечно же, в данном случае обязанность компенсировать стоимость коммунальных услуг (на основании предоставленных арендодателем счетов) должна быть прописана в договоре (отдельном договоре или договоре аренды). В таком случае арендатор обязуется возмещать арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг. Без указания такой обязанности автоматически он не запускается, кроме ситуации, когда арендуют жилые помещения — тогда наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма (ч. 3 ст. 815 ГКУ).

Это классическая организация взаимоотношений между арендодателями и арендаторами.

Согласно ст.  286  ХКУ , арендная  плата  — это фиксированный платеж, который арендатор платит арендодателю вне зависимости от последствий своей хозяйственной деятельности.

В фиксированную арендную плату по условиям договора можно включать и оплату стоимости обслуживания  помещений (их уборку, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей, освещение мест общего пользования, текущий ремонт и т.п.). Это не запрещено законом. И покрывать коммунальные услуги в ее сумме — не табу.

Однако как арендатор, так и арендодатель, обычно желают рассматривать эти суммы именно в качестве компенсационных. Ведь спрогнозировать точно (предсказать), сколько арендатор будет потреблять электроэнергии, воды и т.п. не всегда удается. Отчасти, именно поэтому данные  услуги отделяют и называют компенсационными как для арендатора, так и для арендодателя . Тем более что требовать за них другую (большую сумму) нельзя — мешает то, что стоимость электроэнергии, воды, тепла, газа, услуг по содержанию домов и сооружений регулируется государством.

Расчет компенсаций за коммунальные услуги

На практике  много вопросов возникает вокруг алгоритма указанного расчета.  На сегодняшний день, по крайней мере, для частных предприятий, методика расчета этих сумм вообще ничем не регламентируется, кроме договоренностей между арендодателем и арендатором. Поэтому она должна учитывать особенности именно вашего объекта и отображать согласие сторон договора касательно механизма подсчета. Разумеется, при наличии счетчиков вариант базироваться на их показателях — правильный. А если счетчиков нет?

Интересно, что налоговики в одной из консультаций в подкатегории 110.18.02 ЕБНЗ также акцентируют внимание на методах расчета сумм компенсаций. По их мнению, «  если отсутствует возможность оборудования арендованного помещения отдельными счетчиками для учета потребленных газа, тепла, воды, электроэнергии, то стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг определяется:

В связи с этим  возникает множество вопросов, скажем, а если у арендатора 10 работников, но 100 посетителей и гостей в день (например, в кафе, магазине и т.д.)? А по приборам — как учесть продолжительность их работы (не говоря уже о том, что не каждый владелец знает, какая у них мощность)? Да и собирать данные о численности работников арендатора и изучение мощности приборов арендатора — это вообще ноу-хау.

Может показаться, что «ноги растут» из примерного договора о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставлении коммунальных услуг арендатору, утвержденного Приказом № 1774. Однако данный договор используется касательно имущества, относящегося к государственной собственности, да еще имеет определенные отличия от требований налоговиков. А именно: «арендатор  участвует в расходах балансодержателя на выполнение указанных работ пропорционально занимаемой им площади в этом здании, если иное не вытекает из характера услуг, предоставленных балансодержателем. Кроме пропорционально занимаемой площади, договор может предусматривать и другие критерии распределения и оплаты потребленных услуг, один из которых избирается по взаимному согласию сторон, а именно: пропорционально количеству пользователей, по количеству источников электрооборудования. В случае отсутствия счетчиков по учету потребленных услуг отдельным потребителем или по другим уважительным причинам применяется критерий — пропорционально занимаемой площади»  .

Как видите, альтернативы имеются. Так что выбирать вам, поскольку даже для государственного имущества допускается отклонение от классического алгоритма расчета, в зависимости от договоренностей сторон.

Еще одно, на что обращают внимание контролеры: как мы отмечали выше, в договоре аренды должен быть оговорен порядок расчетов за коммунальные услуги. С этим мы согласны. Желательно это сделать, чтобы в будущем избежать споров между сторонами соглашения.

Поэтому механизм расчета  компенсационных сумм лучше закрепить в договоре .

Какой же учет без документов — далее о бумажном оформлении.

Первичные документы

Остановимся  на первичных документах, к которым налоговики, рассматривая вопрос оплаты коммунальных услуг, относят договоры, счета, платежные документы и т.п.

Согласно п. 138.2 НКУ, расходы необходимо подкрепить первичными документами, подтверждающими осуществление налогоплательщиком расходов, обязательность ведения и хранения которых предусмотрена правилами ведения бухгалтерского учета, и других документов, установленных р. II НКУ.

Так вот, договоры и счета вообще не являются первичными бухгалтерскими документами.

Согласно ст. 1 Закона о бухучете, первичный документ  — документ, содержащий сведения о хозяйственной операции и подтверждающий ее осуществление. А вот договор и счет ничего не подтверждают, ведь хозяйственная операция еще не состоялась. Изменение активов и обязательств состоится только после оплаты или получения арендных услуг.

Кстати, Минфин в письме от 09.07.2007 г. № 31-34000-20/23-4579/4800 также отметил, что «счет  (счет-фактура) по своему назначению не соответствует признакам первичного документа, поскольку им не фиксируется какая-либо хозяйственная операция, распоряжение или разрешение на проведение хозяйственной операции, а носит лишь информационный характер. Форма счета (счета-фактуры) не относится к типовым формам, которые утверждаются Государственным комитетом статистики Украины, применение ее нормативно-правовыми актами не предусмотрено, поэтому при его составлении следует руководствоваться нормами указанногоЗакона Украины ».

Касательно аренды, мы считаем, данный процесс уместно удостоверять актами предоставления арендных услуг и платежными поручениями. Указанные акты и являются первичными документами в понимании бухгалтерского учета.

Форма акта предоставленных арендных услуг нормативно-правовыми актами не утверждена, основное требование — соответствие ч. 2 ст. 9 Закона о бухучете. То есть форма акта должна содержать следующие обязательные реквизиты:

И еще одно важное дополнение. Довольно часто налоговики хотят видеть много информации в первичных документах (количество услуг, по какому договору и т.д.), как будто, так и должно быть.

Недавно Минфин и на эти притязания дал адекватный ответ: «  степень детализации содержания и объема хозяйственной операции определяют лица, отвечающие за осуществление хозяйственной операции и правильность ее оформления. При этом такая детализация должна обеспечить раскрытие содержания хозяйственной операции и идентификацию активов, обязательств, доходов или расходов, с ними связанных»  (письмо от 14.03.2012 г. № 31-08410-07/23-1994/1318 ).

Поэтому оформить компенсационные суммы лучше расчетом (актом) произвольной формы со всеми обязательными реквизитами первичного документа ст. 9 Закона о бухучете. Можно в акте предоставленных арендных услуг отдельно указывать компенсационные суммы за газ, электроэнергию, воду и т.д. начисленные арендодателем. Как вариант, можно остановиться и на выставлении счетов за потребленные коммунальные и другие услуги по содержанию арендованного помещения. Ведь в данном случае о предоплате не идет и речи, расчет на потребленные коммунальные услуги, как правило, оформляется постфактум.

Иногда оформляют отдельные акты, подтверждающие согласие сторон относительно компенсации потребленных коммунальных услуг, где определяют их согласованные объемы и суммы к оплате.

Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет оплаты услуг по содержанию помещений у арендодателя и арендатора.

Налоговый учет у арендодателя

Налог на прибыль

Как мы уже отмечали выше, коммунальные услуги, благодаря государственному регулированию, арендодатель передает арендаторам по себестоимости, т.е. данная операция будет неприбыльной. Означает ли это, что она является «нехозяйственной» в понимании НКУ?

Конечно же, нет. Согласно пп. 14.1.36 НКУ, хозяйственная деятельность  — деятельность лица, связанная с производством (изготовлением) и/или реализацией товаров, выполнением работ, предоставлением услуг и направленная на получение дохода.

Как видите, во-первых . в приведенной норме речь идет о доходе, а не прибыли. Во-вторых . без обеспечения коммунальными услугами невозможна эксплуатация помещения, предоставляемого в аренду, а соответственно оно не будет приносить желаемую прибыль. Т.е. обеспечение коммунальными услугами напрямую связано с деятельностью по предоставлению помещений в аренду.

Поэтому деятельность по предоставлению помещения в аренду следует рассматривать в комплексе с коммунальными услугами, где последние являются неотъемлемой частью нормальной хозяйственной деятельности арендодателя.

Приятно, что такого же мнения придерживаются и налоговики.

Консультируя в ЕБНЗ, они говорят, что «если  арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора возмещение расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопления, электрической энергии, водоснабжения, водоотвода) и на содержание помещения, то при исчислении объекта налогообложения арендодатель учитывает суммы такой полученной компенсации в составе дохода на основании пп. 135.5.15  НКУ. а сумму денежных средств, уплаченных поставщику коммунальных услуг, — в составе прочих расходов операционной деятельности, связанных с хозяйственной деятельностью» . Ссылаются они при этом на пп. «в» пп. 138.10.4НКУ.

Итак, арендодатель — плательщик  налога на прибыль должен включить стоимость компенсированных коммунальных расходов арендатором в налоговый доход, а сумму за воду, газ, электроэнергию и т.д. начисленную поставщиком, — в расходы  . Вместе с тем данные расходы должны быть подтверждены соответствующими первичными документами, обязательность ведения и хранения которых предусмотрена правилами ведения бухгалтерского учета, и другими документами, установленными р. IIНКУ (п. 138.2 НКУ).

Суммы компенсации стоимости коммунальных услуг  и расходов на содержание помещения, полученные от арендатора, отображаются налогоплательщиком-арендодателем в строке 03.7 приложения ІД к строке 03 налоговой декларации  по налогу на прибыль предприятия, форма которой утверждена приказом № 1213, асумма  за коммунальные услуги, которую следует перечислить их поставщику, — в строке 06.4.39 приложения ІВ к строке 06.4 данной декларации .

НДС

Стоимость  компенсации облагается НДС в общем порядке  (пп. 14.1.185, п. 185.1 НКУ),  кроме случаев  , когда компенсацию получает бюджетное учреждение.

В базу  налогообложения учитывается стоимость товаров/услуг, поставляемых за любые денежные средства  ( за  исключением  суммы  компенсации на покрытие разницы между фактическими расходами и регулируемыми ценами (тарифами) в виде производственной дотации из бюджета и/или  суммы возмещения арендодателю — бюджетному учреждению расходов на содержание предоставленного в аренду недвижимого имущества и коммунальных услуг и энергоносителей  ), и стоимость материальных и нематериальных активов, которые передаются налогоплательщику непосредственно получателем товаров/услуг или каким-либо лицом как компенсация стоимости товаров/услуг, поставленных таким налогоплательщиком (п. 188.1  НКУ ).

Бухгалтерский учет у арендодателя

Главным вопросом здесь остается: пропускать  ли компенсацию коммунальных платежей через доходы и расходы в бухучете?  Ведь, как мы уже говорили, в большинстве случаев это будет неприбыльная, транзитная операция.

Мы считаем  , что целесообразно показывать такие доходы и расходы в бухучете  , поскольку, как правило, часть коммунальных услуг потребляется самим арендодателем, то есть является частью его личных расходов на содержание помещения. Например, это может быть освещение мест общего пользования. То есть не все и не всегда компенсируют арендаторы — все зависит от видения арендодателя организации этого бизнеса, а это очень индивидуально.

Таким образом, проще  перевыставить часть коммуналки арендаторам, отражая доход и оставляя все расходы неизменными .

Расходы на коммунальные услуги объектов, сданных в аренду, целесообразно рассматривать как прочие операционные расходы насубсчете  949  «Прочие расходы операционной деятельности». В свою очередь, доходы от компенсаций стоимости коммунальных услуг отображаются на субсчете  719  «Прочие доходы от операционной деятельности».

Для арендодателей, предоставляющих услуги (например, охранные, уборка и т.д.), считаем правильным формирование их себестоимость по правилам П(С)БО 16 «Расходы». Доходы стоит списывать на субсчет 703  «Доход от реализации работ и услуг», а расходы — на субсчет 903  «Себестоимость реализованных работ и услуг».

Налоговый учет у арендатора

Налог на прибыль

Для него  компенсация коммунальных услуг напрямую связана с расходами на арендованное имущество.

То есть у арендатора расходы на коммунальные услуги (отопление, освещение, водоснабжение, водоотвод), при наличии первичных документов (договоров, счетов, платежных документов и т.д.), включают в расходы, которые учитываются при определении объекта налогообложения в зависимости от назначения арендованного помещения к:

Такое же мнение и у налоговиков, о чем говорится в ЕБНЗ.

В заключение еще один интересный вопрос: включается ли в состав расходов арендатора компенсация платы за землю (земельного налога или арендной платы за землю государственной и коммунальной собственности), которая возмещается им арендодателю в соответствии с условиями договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения) (объект аренды используется в хозяйственной деятельности арендатора)?

По нашему мнению  , арендатор может компенсировать арендодателю хоть стоимость воздуха и солнечных лучей — это они решают самостоятельно, поскольку таковы особенности их договорных отношений. Однако должны предупредить: налоговики особенно тщательно рассматривают данную операцию.

В ЕБНЗ контроллеры на данный вопрос ответили так: «при  исчислении объекта налогообложения арендодатель вправе относить к составу расходов расходы на уплату земельного налога, а также арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности при условии надлежащего документального оформления договора приобретения земли или договора пользования земли»  .

Таким образом, если в составе  стоимости услуги  по договору аренды здания (сооружения, нежилого помещения), используемого в собственной хозяйственной деятельности арендатора, предусмотрено возмещение платы за землю (земел ь ного  налога или арендной платы за землю государственной и коммунальной собственности), плательщиком которой является арендодатель, такую компенсацию как часть арендного платежа включают в расходы арендатора на дату начисления  .

На наш взгляд, это положительный ответ, хотя и не совсем понятно, что подразумевается под составляющей арендного платежа. Обычно компенсация выписывается отдельно от арендной платы. Возможно, они имели в виду, что все платежи по договору аренды составляют стоимость услуг по аренде. Или же за основу была взята ст. 797 ГКУ, согласно которой плата, взимаемая с нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком.

Что ж, можно считать и так. Однако на всякий случай, лучше не говорить о компенсационном характере платы за землю. Главный аргумент «против» — плата за землю, включая арендную плату за земли коммунальной и государственной собственности, — это налог, а его плательщиком является арендодатель, а не арендатор. Наиболее оптимально, чтобы она была включена в арендную плату.

НДС

Суммы НДС, уплаченные или начисленные в составе компенсации, при наличии правильно оформленной налоговой накладной включают в состав налогового кредита арендатора на основании пп.пп.198.1, 198.2, 198.6 НКУ.

Арендуя имущество у бюджетного учреждения, даже если оно является плательщиком НДС, на налоговый кредит по сумме компенсации коммунальных услуг рассчитывать не придется.

Бухгалтерский учет у арендатора

В бухгалтерском учете арендатора, в зависимости от назначения арендуемого помещения такие, расходы включаются в состав расходов на производство ( счет 23  «Производство»), общепроизводственных расходов (счет 91  «Общепроизводственные расходы»), административных расходов (счет 92  «Административные расходы») или расходов на сбыт (счет 93  «Расходы на сбыт») в соответствии сП(С)БУ 16.

Дмитрий Ковалев,

независимый налоговый консультант

Источники: forma4.info, www.garant.ru, www.dt-kt.com