Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.
Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.
Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.
Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.
Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.
В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.
Основания для прекращения договора
Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).
Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.
Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:
По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя
В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ
По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.
В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.
Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.
В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:
если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения
если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора
если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения
если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует)
если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.
Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:
Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.
Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.
Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.
Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.
Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.
Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.
Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.
Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.
Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.
Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.
К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.
Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.
Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.
Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.
Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.
Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.
Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).
Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.
Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.
При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.
Понравилась статья, нашли полезную для себя информацию? Подписывайтесь на обновления сайта: В Контакте. Facebook. или Twitter .
Поделитесь с друзьями! Расскажите об этой статье друзьям в социальных сетях при помощи кнопок в панели слева. Спасибо!
Обращаем внимание, что договор в данном случае не продлевается автоматически, а возобновляется, т. е. перезаключается на тот же срок и на тех же условиях . которые были предусмотрены в предыдущем договоре.
Конечно, если предприниматель занял выжидательную позицию и новый договор взамен прежнего, срок которого истек, заключен не был, распорядитель земельного участка вправе принимать решение о передаче его третьему лицу.
Обращаем внимание читателей, что к числу существенных условий, которые обязательно должны отражаться в договоре аренды земли, относится и условие возврата арендуемого участка арендодателю. В частности, арендодателем земельного участка совместно с его арендатором по истечении срока временного пользования производится оценка состояния земель, их пригодность для использования по целевому назначению, а также прием-передача земельного участка по акту.
Из вышесказанного можно сделать следующий вывод.
Действующее законодательство Украины рассматривает землю в качестве объекта недвижимости в комплексе со зданиями и сооружениями, находящимися на ней. Землепользователи, к числу которых, безусловно, относятся и арендаторы, могут проектировать и строить на земельных участках объекты недвижимости, для возведения которых предоставлялась земля, а по истечении срока аренды обратиться к арендодателю с требованием о продлении срока аренды.
Принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок застроен объектами недвижимого имущества, а его изъятие во время действия договора или возврат по окончании срока договора фактически произведены не были, то местный совет был не вправе передавать спорный участок третьему лицу.
ДОСРОЧНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Совсем по-другому обстоят дела с досрочным прекращением договоров аренды земельных участков. В таком случае одна из сторон (чаще всего арендатор) больше другой заинтересована в расторжении договора и освобождении от договорных обязательств.
Согласно Типовой форме договора аренды действие договора прекращается в следующих случаях:
- окончания срока, на который он был заключен
- приобретения арендатором земельного участка в собственность
- выкупа земельного участка для общественных нужд или принудительного отчуждения участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом
- ликвидации юридического лица — арендатора.
Договор прекращается и в других случаях, предусмотренных законом.
Например, досрочно договор прекращается в случае смерти физического лица — арендатора или уничтожения объекта аренды, что делает невозможным его использование по целевому назначению.
Наиболее распространенной причиной прекращения договора аренды по инициативе арендатора является продажа недвижимого имущества, находящегося на арендованном участке.
Кроме того, арендные отношения могут быть досрочно прекращены по инициативе одной из сторон в случае систематического нарушения условий договора другой стороной.
Как показывает анализ действующего законодательства, стороны договора имеют право предусмотреть в договоре различные условия и обстоятельства, наступление которых станет поводом к его расторжению.
Обратим внимание читателей на одно обстоятельство, зачастую не дающее возможности реализовать условия договора о его прекращении.
Этим обстоятельством является необходимость подтверждения факта наступления таких условий.
Подтверждение, прежде всего, требуется для регистрации досрочного окончания действия договора, без которого договор остается действующим.
Для наглядности продемонстрируем один из возможных вариантов развития событий.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора может быть осуществленно по следующим основаниям:
- арендодатель задерживает передачу имущества в пользование арендатору, либо препядствует процессу пользования имуществом в соответствии с требованиями договора и назначением
- имущество, переданное арендатору в пользование, имеет существенные недостатки, которые затрудняют либо делают невозможным использование имущества. При этом недостатки не были оговорены до подписания договора и не могли быть обнаружены во время приемки имущества
- арендодателем не производится (если применимо) капитальный ремонт имущества в определенным договором сроки
- имущество пришло в состояние, не пригодное для его использования, по независящим от арендатора причинам
Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, глава 34, а также условиями договора аренды, в котором могут быть прописаны дополнительные основания и/или ковенанты, при неисполнении которых у арендатора появляется право требовать расторжения договора.
Возврат задатка
Гражданским кодексом предписаны следующие инструменты обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом и условиями договора. В практике, наиболее популярным инструментом является задаток, вносимый арендатором арендодателю. В случае, если расторжение договора будет осуществленно по инициативе арендатора, но без предъявления им претензий арендодателю, задаток не возвращается. Поэтому следует внимательно изучить положения договора в этой части, для понимания последствия расторжения договора, в случае, если не удастся доказать вину арендодателя.
Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. В случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.
При этом, частью 3 статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли» определено, что договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.
Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.
Таким образом, нормами действующего законодательства Украины определены два пути досрочного расторжения договора аренды земли:
• по соглашению сторон
• по решению суда.
Следует учитывать, что основанием для судебного решения о досрочном расторжении договора аренды земли является невыполнение условий договора и нарушение норм действующего законодательства Украины.
Согласно статье 32 Закона Украины «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины «Об аренде земли» и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
Так, основаниями для досрочного расторжения договора аренды земли могут быть: если инициатором витупае собственник земельного участка (арендодатель) - нецелевое использование земельного участка, неуплата арендной платы, экологический вред участке от деятельности арендатора, ее загрязнения и забурьянення т.п. если инициатором выступает арендатор - создание препятствий арендатору в пользовании земельным участком и т.п.
Факт расторжения договора аренды земли необходимо зарегистрировать. Порядок регистрации такой же, как и для регистрации самого договора аренды земли.
Материал разработан Земельным союзом Украины по заказу ПРООН
Досрочное расторжение договора аренды
Вопрос:
Между организациями заключен договор аренды земельного участка на определенный срок. Согласно договору аренды земельного участка арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, а именно для складирования строительных материалов. Договором установлено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения. В связи с использованием земельного участка не по назначению, установленному договором, арендодатель направил в письме арендатору уведомление о досрочном расторжении договора, не содержащее требования об устранении допущенного нарушения.
Правомерны ли требования арендодателя?
Ответ:
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе и при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ, статье 22 ЗК РФ земельные участки являются объектом аренды.
В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также аренда земельного участка может быть прекращена в том числе и по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В данном случае письмо, в котором арендодатель известил арендатора о допущенных нарушениях условий договора со стороны последнего, не содержит требований арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, то есть требований об устранении допущенных нарушений - использования арендованного имущества не по назначению, указанному в договоре.
Так как данное правило является императивным и не может быть изменено договором, арендодатель не может требовать досрочного расторжения договора аренды без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой.
ФАС Уральского округа в Постановлении от 20.05.2009 N Ф09-2607/09-С6 указал, что арендодатель не может требовать досрочного расторжения договора аренды без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения и в том числе, когда такая возможность предусмотрена договором.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 указал, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Таким образом, требования арендодателя неправомерны.
